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    鏈家研究院:5萬間,是租賃行業的一個死亡陷阱

    「5萬間,是租賃行業的一個死亡陷阱。」5月16日,在原力場、貝殼租房聯合主辦的「2018原力論壇暨中日住房租賃行業峰會」上,貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領作出了這樣的論斷。

    在政策、資本和消費升級的共同作用下,長租公寓站到了「風口」上。然而去年年底,第一批長租公寓「陣亡」名單已然出爐。明明是萬億級的市場藍海、公認的風口,崛起的租賃市場中,為何玩家紛紛倒下?

    對此,楊現領認為,一個行業完成從0到1的突破後,就將進入品牌間的優勝劣汰。事實上,中國的租賃行業仍處在機遇期,租賃市場的發展才剛剛開始,品牌需要做的,是找准發力點。「只有品質才有規模、只有規模才有效率、只有效率才有利潤,所以品質永遠是第一位的。」

    鏈家研究院:5萬間,是租賃行業的一個死亡陷阱

    01中國長租市場,到底出了什麼問題?

    「租賃的問題不在『出租』環節,而在『資產』環節,」楊現領指出。

    租賃是很苦的工作,運營、選房、租後管理都要做好,但更重要的前提是拿房要拿得好。「2018年,100%將出現一批租賃品牌死掉,所有『死掉』的都是因為高槓桿快速拿房,卻根本消化不了,」楊現領表示。

    但這並不意味着租賃行業整體遭遇了瓶頸。在楊現領看來,中國的租賃市場還有很大的發展空間,這主要源於三個動力驅動:租賃人口快速增長、租金上漲、租金收入比上漲,三個因素疊加將導致租賃市場穩步上漲。尤其是租金收入比,會隨着住房升級、品質改善以及住房面積的增大,不斷提升。

    北上廣深一線城市、人口凈流入較大的二線核心城市及三四線城市核心區,租賃市場將有相當大的發展空間。

    楊現領表示,很多租賃品牌出現了問題,表面上出在出租環節,但實際是拿房資產環節不合理、拿房價格過高。「一定要做好准入門檻,在城市、區域、房子選擇上,把好資產第一關,」楊現領指出。

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    租賃的機遇期才剛剛開始

    那麼,要如何邁過資產「第一關」?楊現領結合近期的一些實操案例,給出了兩個建議。

    首先,一定要做好本地化和差異化。不同城市,甚至是同一城市內部都存在很大的差異,人口結構、人口結構在不同生命周期的住房需求都不同。因此,要針對不同城市、不同人群,提供不同的產品。

    此外,長租公寓的發展只是滿足了青年白領的合租需求,但流動人口的床位需求以及家庭整租需求並未被滿足。尤其是兩億多的流動人口,「離不開城市又回不去故鄉」,標準化床位產品需求亟待滿足。

    「我們花了七年時間,只不過建立了一個市場、定義了一個品類、滿足了一個的需求。實際上一切才剛剛開始,還有大量需求未被滿足,千萬不要盯着別人看,一定要盯着自己看、找准自己的定位」,「北京、上海等一線城市將會打開床位標準化產品『口子』,這將是一個非常大的空間」,楊現領在現場透露。

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    「機構化」是未來行業的發展方向

    當前,中國房地產租賃「機構化」趨勢日益明確,但與發達國家同業相比,仍有一定差距。楊現領判斷,機構化和開發商轉型是未來產業發展的兩大方向。

    現場,他分享了德國、日本、英國等國同業領軍企業的優秀模式和案例,簡單總結即開發、託管、中介三種模式。

    德國最大的住房租賃公司Vonovia,能提供開發、銷售與持有運營的一站式服務,通過合理的投資策略、融資管理能力及高效管理高品質服務實現了崛起;日本最大的單身租賃住宅管理企業Leopalace 21,以租賃住宅管理和建築服務為核心,通過深耕細分市場和產品精細化管理占領了市場;倫敦最大的租賃住宅託管公司Foxtons,租賃與交易業務雙驅動,通過聚焦核心市場、技術和營銷創新、提供多樣化品質服務贏得了市場。

    鏈家研究院:5萬間,是租賃行業的一個死亡陷阱

    楊現領認為,國內租賃機構可以通過吸收和借鑑海外租賃發展模式,找到突破口以增強自身競爭力。未來,中國有能力的開發商將逐步走向租賃開發、持有和運營管理為一體的模式。

    「這是一個房地產行業換軌的時代。結束的是開發浪潮,開始的是存量房時代,選好賽道、具備關鍵的運營能力,這個行業仍然有很多機會,」楊現領說。

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