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    燕郊新機遇:批發市場商戶來了

    燕郊新機遇:批發市場商戶來了

    趙亮 | 插圖

    經濟觀察報 記者 張雅楠 田國寶

    6月12日,河北省三河市燕郊高新區迎來一批上千人的考察團,他們有一個共同身份——批發市場商戶。當天上午,他們從北京及周邊地區匯集到這個距離北京市中心不到40公里的小城。

    這些商戶大多來自北京大紅門、北京動物園服裝批發市場(下稱「動批」),還有一小部分來自燕郊本地和周邊地區。他們上午參觀了匯福商貿城,下午在位於102國道南側的匯福大酒店參加了匯福商貿城的招商會。

    匯福商貿城位於燕郊燕順路西側,是匯福悅榕灣配套商業項目,原本計劃引入家樂福超市,並依託超市打造一座美食城。按照匯福集團最新的規劃,這裡未來的主角將變成服裝批發市場、服裝設計辦公室和商業配套。

    在燕郊,出現變化的不止匯福商貿城一家,在最近不到兩個月的時間裡,燕郊一些建材城、商場、超市紛紛清理原來的商戶,打出了商貿城、服裝城的招商廣告,甚至一些國際會議中心、研發大廈等物業也將變身批發市場。

    2017年「317」樓市調控之後,燕郊長達十年之久的房地產熱潮暫時冷卻,房地產市場萎縮進一步影響到政府相關稅收。如果說回歸產業之路是未來燕郊發展的出路,那麼服裝批發市場則是一次新的嘗試。

    從北京到燕郊

    楊艷是匯福商貿城千人考察團中的一員,6月12日上午,她來到匯福商貿城現場,跟隨考察團參觀完商貿城後,下午又跟隨大巴車到匯福酒店參加了招商會。在招商會上,她交納了5000元的意向金。

    匯福商貿城共分三期,本次招商會主要針對8萬平方米的一期項目,共推出近1200個攤位,每個攤位租金為5元/平方米/天-8元/平方米/天,物業管理費為1元/平方米/天,入駐商戶可以免半年租金和物業費。

    楊艷對服裝批發市場並不陌生。從2007年起她就在北京動批賣衣服,至今已有十多年的從業經驗。她在動批認識了同樣做服裝批發的丈夫,2012年結婚後,他們在動批盤下了一個小攤位。

    「在動批的時候,我們主要做一些小玩意,襪子、手套、帽子、圍巾、打底褲、內衣這些小東西別看不起眼,但流水大。」楊艷抱怨自己生不逢時,錯過了批發市場最「火」的歲月,她入行的時候,由於網絡電商衝擊,批發市場生意已經進入薄利期,但一個四、五平方米的過道攤位仍然讓他們一家生活無憂,「雖然能掙到錢,但也賺不了大錢,在北京還是買不起房。」

    結婚第二年,楊艷和丈夫在燕郊買了一套兩居室,「當時買房也是為了投資,等以後賺錢了,把燕郊房子賣了在北京買。」不過,北京房價的上漲速度顯然超過了她掙錢的速度,「比我們早做四五年的同行,基本都在北京有房有車了。」

    2016年下半年,燕郊東貿國際服裝城(下稱「東貿」)開始在北京動批等批發市場進行招商,此前,有關動批疏解搬遷的消息早已經在商戶間廣泛流傳,「孩子逐漸大了,總不能租房住,當時就在東貿租個攤位。」

    2016年底,楊艷一家搬進了燕郊自己的房子,「2017年初東貿開業,我在這邊做,孩子他爸在看北京的攤位。」不過,這種情況並沒有持續多久,2017年11月份,楊艷位於動批的攤位被徹底關停,全家便把生活工作的重心全部轉移到了燕郊。

    現在的楊艷已經是兩個孩子的母親,有房、有車、有事業,本來應該是最幸福的時光,但新的難題隨之而來。「這幾年批發生意本就不好做,搬到燕郊後更差,每年十幾萬元租金,掙的錢基本都給商場交租了。」

    但這並沒有影響她在燕郊擴大經營規模的想法,交納了匯福商貿城的意向金後,下一步就等着抓鬮選攤位了,「批發這一行,只要找到貨源,誰都能做,做幾年下來,積累一批穩定的客戶,多少還是能賺到錢的,不過燕郊和北京比還是有差距的,北京做得好,在燕郊不一定了。」

    楊艷參加完招商會後不久,石明開車帶着妻子匆匆趕到了匯福大酒店,工作人員告訴他,招商會已經結束,招商人員都已返回商貿城。這讓石明有些哭笑不得,因為他剛剛從匯福商貿城趕到酒店。

    石明是北京大紅門早市的商戶,早晨10點左右閉市後,他準備直接去燕郊參加招商會,但幾個朋友也要一同前往,時間有所耽擱,等趕到燕郊已經是下午三點。第一站到了匯福商貿城現場,工作人員告訴石明,招商會在匯福大酒店舉辦,「我到了酒店的時候,人們基本走空了。」不得已,石明一行人又回到了商貿城現場,幾個人共交了三個攤位的意向金。

    研發大廈變鞋城

    今年4月份,楊艷把東貿國際服裝城的攤位轉租出去,開始一邊帶孩子一邊做網店,但網店的生意也並不太好,「這邊(匯福商貿城)優惠半年租金和物業費,所以想再租個攤位試試,還不好就轉行。」

    在北京疏解批發市場的同時,河北省的永清、白溝、燕郊、廊坊、武清、石家莊等地紛紛伸出了橄欖枝,這些地方作為疏解承接地均派出了招商團隊,常年進駐動批、大紅門等服裝批發市場集中地進行招商,與其他地區相比,燕郊顯然是個後來者。

    對於為什麼選擇燕郊,楊艷表示,一方面是因為自己家在燕郊;另一方面燕郊距離北京近,生意相對好做些,「其他地方也去看過,感覺都不行,其實對於我們老商戶來說,不用去看就知道好不好做。」

    楊艷的判斷邏輯並不難理解,無論從交通、區位優勢,還是消費市場接近度,燕郊與北京的距離是一個較大的優勢,「雖然拿貨的全國各地都有,但北京還是主要消費市場,而且發貨快,當然選擇離北京近的地方。」楊艷說。

    石明和楊艷的想法相似,石明是一個有着近20年批發市場經驗的老商戶,已在北京生活多年,「孩子在北京上學,認識的人都在北京,所以不可能離開北京,燕郊比較近,還能兩地跑。」石明說。

    作為燕郊第一個服裝批發市場,東貿國際服裝批發城原來名為東貿國際中國珠寶城,主要以古玩、書畫、珠寶等交易為主,彼時租金為5元/平方米/天,且多年來大部分攤位處於空置狀態,客流量較少。

    2017年初作為服裝批發市場開始試營業,目前已經接近滿租狀態,租金普遍超過10元/平方米/天,部分攤位的租金已經接近20元/平方米/天。而燕郊其他商場租金普遍在5元/平方米/天左右。

    從今年5月份開始,燕郊多家商場傳出將轉變為服裝城的消息。6月13日,燕郊神威北路北側的原樂天瑪特商城的樂天超市關門後,目前空置率已經接近一半。

    6月初,樂天瑪特商場及周邊批發市場和物業、部分燕福達建材市場和燕郊研發大廈及部分物業劃歸為東貿國際服裝批發城二期,並開始貼出招商廣告,招商廣告顯示,原為燕郊精工園配建研發樓的研發大廈未來將變成鞋城。

    此外,位於東貿國際服裝城南側的綠島建材城掛出聚龍服裝城招商廣告,思菩蘭國際會議中心旁邊一處物業也打出了天樂服裝城招商橫幅,福成尚街商業街已經更名為福成國際商貿城,主要用來承接大紅門商戶。

    另外,集美、居然之家等家具市場也處於停業裝修狀態,但沒有明確未來從事的業態;中商、天客隆、奧特萊斯在燕郊的多個店也開始清退原有商戶,有的即將轉變為物美超市,但多數的業態走向尚未明確。

    回歸產業

    作為河北省的一個國家級高新區,燕郊區位優勢格外明顯。在官方介紹中,燕郊距離北京首都機場25公里,距離天安門30公里,與北京的通州和順義區相鄰,有五條通道連接北京,隨着京津冀協同發展不斷深入,地鐵平谷線開工、徐尹路大橋通車臨近,燕郊與北京的連接更為緊密。

    1992年,燕郊成為河北省級開發區,並於1999年成為省級高新技術產業園區,2010年11月,國務院批准燕郊高新區升級為國家高新技術產業開發區。區內有12家中省直單位、11家科研單位以及8所高等院校。

    產業方面,在最初建立高新區的幾年裡,燕郊初步形成了裝備製造、汽車配件、機械製造、信息電子、新能源、生物醫藥、新材料為主的現代製造業產業。同時計劃發展文化創意、現代物流、商務服務、休閒服務、科技研發等現代服務業。

    不過,隨着2008年金融危機來臨,此後的10年里,房地產逐步取代相關產業成為燕郊的主角,大量產業園區項目變身房地產項目(詳見經濟觀察報《八大產業項目五年僅一個落地 燕郊開解睡城之困》、《燕郊首爾甜城原是產業園?環京地區的產業VS房價抉擇》等報道),產業發展逐步落寞。

    自2014年底燕郊房價突破萬元大關起,到2017年「317」樓市調控政策出台前後,燕郊房價在兩年時間裡翻了兩倍,價格一度達到3.3萬元/平方米。但隨着2017年一系列調控政策出台,燕郊房價開始下滑,至今價格已跌破2萬元,部分小區二手房價格腰斬跌至1.5萬元/平方米。

    伴隨而來的還有成交量下滑,相比樓市調控前高峰期下滑了近九成。成交低迷意味着房地產相關稅收的減少,以2017年為例,上半年與二手房交易相關稅費收入超過8億元;而下半年僅為2億元左右。

    在這種情況下,回歸產業不僅是燕郊擺脫困境的機遇,也與燕郊國家高新技術產業開發區的身份相吻合。雖然服裝批發市場並不符合燕郊的產業定位,但東貿的租金表現和入駐率對於當前低迷的燕郊無疑是一束希望之光。

    原國家發展改革委城市和小城鎮中心主任李鐵曾表示,任何一個地方的產業發展都是一個由低端產業聚集向高端產業轉型升級的過程,在這一過程中,產業發展所需的各種要素逐步凝聚起來,這些要素是產業發展的關鍵。

    盈時集團副董事長劉文軍認為,發展產業需要三個要素,物資資本、人力資本和社會資本,其中人才是關鍵。而人才往往向各種資源集中和資源效應最大化的大城市集中,作為距離北京最近的地區,燕郊發展產業有着極大優勢。

    服裝批發市場雖然並不貼合燕郊產業定位,但其一方面可以提高一部分閒置物業的使用率;另一方面,服裝批發產業等商貿業一定程度可以帶動物流倉儲等其他產業的發展,從而激發產業發展的活力。

    不過,對於楊艷和石明來說,他們更關心的是哪家批發市場性價比高,哪個類別的產品好出貨,他們並不清楚,或許他們這些從北京疏解而來的商戶,將會成為改變燕郊歷史的一個群體。

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