首頁 / 房產 / 正文

    萬科「變臉」記!

    高喊着活着的萬科,最近又被推上了輿論的風口浪尖!

    萬科近幾年對房地產行業都顯得非常悲觀,今年秋季例會,活着一詞一經亮相就成了萬科未來三年的主基調。郁亮更是給萬科定了一個目標——回款6300億!他說今年要是回款沒有完成,明年所有的業務都可以停了。2018眼看着已經過了三分之二,6300億一半都還沒完成。

    於是,萬科打響了房地產降價回款的第一槍。槍響之後原價500萬元的別墅一下降至278萬。老業主就炸翻了天。隨後市場傳出了廈門白鷺郡項目因降價對前期業主退款補償購房差價每戶100萬。

    萬科「變臉」記!

    對此,10月10日晚,微信公眾號「廈門萬科」發布回應稱,近日網上傳「白鷺郡項目因降價對前期業主退款」,此傳言不屬實。根據可靠消息,萬科白鷺郡項目確實降價,但是沒有網傳的那麼多,主要是以前精裝修以及車位取消,變成毛坯房,市場售價約434萬,此次降價大約156萬,降價幅度35.9%,低於網傳的50%。

    同時,對於網傳的退款問題萬科回應稱,由於白鷺郡項目因「溫泉入戶」不能達到產品交付標準,對願意接受產品變更的客戶補償20萬;而對於不願意接受產品變更的客戶,提供解除合同並按一年期定期存款利息對客戶付款金額及貸款利息進行補償。

    由於此次萬科降價幅度比較大,截至9月29日下午,206套房源全部售罄。也就說明,萬科對於活下去這件事,在另一個維度確實執行的很到位,35.9%的降幅,也證明了萬科回款的決心。

    另一方面,萬科在公開市場雖然減少了拿地,但是併購似乎並未停下腳步。10月9日晚,華夏幸福的一紙公告,將萬科送上了輿論的風口浪尖。一面高喊着活下去,一面又開始巨額的併購拿地,萬科的這波操作着實讓人眼花繚亂。

    其實,細想下來萬科的做法也不無道理,今年以來全國土地流拍率大幅增加,僅僅1-7月,全國土地流拍合計就達到了796宗。根據國家自然資源部統計,2018年第二季度主要城市土地價格增速為7.23%,珠三角地價增速甚至達到10.73%,在去年高地價的基礎上又上了一個台階。也就是說雖然土地市場遇冷,但是土地出讓價格依舊沒有回落,而是以7%-10%的價格在穩步增長。對於房企來說,一方面是高昂的地價,一方面是回落的樓價。併購就成了房企土地儲備比較合理的方式之一。

    萬科「變臉」記!

    在2018年融創上半年業績發布會上,一向以兇猛拿地,快速擴張形象示人的孫宏斌就將「多看少動」、「聚焦一二線核心城市」、「等待更好的機會」,持續推動企業去槓桿、降低負債率與凈利潤、凈資產的提升作為未來融創的核心工作。

    他曾在個人微博上寫道,「我們因現金流失敗過,知道現金流的重要性,重視現金流,把公司安全放在首位;二是我們知進退,在放棄上沒有人比我們更決絕」。據悉,融創目前已經放棄了在公開市場拿地,未來在拿地上也只會採取收併購的方式進行土地儲備。也就是說,併購將會成為未來房企拿地的主要方式。

    再回國頭來看萬科,轉身吞下華夏幸福10個項目顯然也只是一個開始,對於萬科來說,32.34億元10宗土地,總用地面積約339338.36平方米,平均地價約為12400元每平米。雖然說不算便宜,但是時間拉長,這筆買賣對於萬科來說,也不可謂不划算。

    那麼樓市的拐點來了嗎?從今年的起大部分地產公司更名去地產化,全國掀起的降價潮以及到處傳出來的老業主打砸售樓處,就能感受到樓市的寒冬。對於樓市來說,近幾年高速的上漲已經透支了未來的增長預期。拐點確實近在眼前。

    任志強去年曾經說過,2018年是一個買房的最佳時期,當時大部分人解讀是2018年房價還得漲,任志強後面對於這件事情給予了解釋,他稱:2018年對於大部分房企來說是比較困難的一年,2018年會出現大量的債務違約,因此這是買入房地產企業股權的最佳時機,只是大部分民眾忽略了他這句話。如今,他的話進一步得到了印證。

    萬科「變臉」記!

    對於房企來說,冬天真的來了。對於房價,冬天也正在悄然而至。但是對於房企來說,當房地產周期上升的時候,只要能拿到地,那麼就可以在短短的幾年時間成為行業的巨頭,但是在下降周期里,生存就變成了一件極其考驗智慧的事情。

    舉例來說,冬天來了,房價便宜了,相應的地價也會便宜,冬天對於每一個人來說都是冬天,誠如北極熊一樣,在夏天吃夠了足夠的食物,有了足夠的脂肪,在漫長的冬天才會活得更久,那些體型虛胖的北極熊在寒冷中只會變得不堪一擊,最後它自然就會成為那些久活北極熊的盤中餐。

    對於萬科退房還是降價補償平息前期業主怒氣兩個方案的哪個方案,在行業人士看來,這一行為都已經影響了行業的秩序。中原地產首席分析師張大偉認為,這種行為「很惡劣」,對購房者助長了「買房必須漲」的風氣,另一方面導致其他開發商因擔心業主維權,不敢降價。

    對此,筆者認為未來的冬天只會更寒冷,對於現金流不佳的房地產企業來說,未來面對的將會是生死,而對於萬科這樣的企業,冬天是他們最佳的擴張時期。雖然萬科高喊着活下去但是對於他來說地產一直是他的核心業務,對於萬科來說,拿地才能保證未來的發展,如果不拿地,那麼多現金儲備將變得毫無意義!

    相關推薦