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    75㎡做5房,萬科+龍湖+金地的疊墅「秒殺排屋」!

    這兩年除了合院別墅,還有一款產品特別火,那就是疊墅。

    以前疊墅一直比較小眾,因為難度很大。但隨着低容積率的地塊供應受限、地價越來越高,開發商做創新產品的難度越來越大,加上中產階級為主的強改善型客戶的壯大,疊墅慢慢也就從小眾產品變成了高端住宅市場的 主力軍之一。就連一向對疊墅產品很排斥,認為疊墅是「雜糅」產品的綠城,今年也推出了自己的第一個疊墅產品——桃源小鎮·四庭墅。

    而疊墅的產品創新最顯開發商功底,從今年推出的新品來看,疊墅顛覆大家早期對於「疊墅=高級洋房」的刻板印象,在空間感、功能性、居住體驗等層面都有了很大飛躍。今天結合一些案例,我們就來扒一扒疊墅的創新細節。

    01


    經濟類疊墅

    強調實用性和性價比


    這兩年市場一直在談產品小型化是必然趨勢,別墅也是如此。相比獨棟和聯排,疊墅由於面積小更容易控制總價,而從今年疊墅新品來看,面積也有越來越小的趨勢。

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    ▲經濟型疊墅產品主力戶型


    從上圖可以看出,經濟類疊墅戶型主流面積主力面積100-130㎡/套,其中120平方米的戶型最常見,像萬科山景城70多平方米的相對少。由於面積較小,總價基本控制在1000萬以內。比如綠城桃源小鎮·四庭墅只要花300萬就可以擁有一套疊墅, 這確實對嚮往別墅生活,而經濟實力有限的中產階級非常有殺傷力。

    1、創新非對稱的拼接方式

    傳統的疊墅主要是傳統對稱式,一般只有上下兩疊。


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    但隨着疊墅產品的演變,市場上出現了3疊、4疊,甚至5疊、6疊的產品。主要是採用了創新的非對稱式的拼接方式,比如咬合式、組合式、錯層疊加式等等,一方面提升了容積率,另一方面也豐富了產品類型。

    比如金地佘山天鏡三期如願疊墅項目


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    ▲金地佘山天鏡如願疊墅立面


    世茂御瓏墅採用錯層疊加單體設計,增加套數,而且可以做到多開間朝南,最多可以有5開間朝南。

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    ▲世茂御瓏墅疊墅拼接方式

    2、功能實用性:房間數量要多,主卧套房

    對於經濟類的買家而言,價格還是最敏感的要素,所以更看重產品的功能性及實用性,比如房間數量要多、主卧套房、戶外庭院等該有的也得有,同時衛生間數量也要多。上文提到,經濟型的主力面積在120平方米左右,這個面積區間做3房是相對舒適的,不少產品可以做到3+1房,多出1個靈動的空間可以給客戶自己發揮。

    金地天境疊加的產品力在同類產品中相對突出,各個戶型都很方正,開間開闊,功能區分明,空間布局適宜,居住舒適度和功能性都很強。

    比如下疊三開間南向布局,13米大面寬,客廳面寬達6.5米,3+1房的設計,很適合三代同堂的家庭。從整體上看,整個設計做到了動靜分明,主、次、客分離,主卧自帶衛生間,另外還有兩個公用衛生間,具有很好的私密性。


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    ▲140㎡下疊戶型圖

    中疊是四房布局,2層的使用空間達到了80平,性價比不錯。


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    ▲中疊125㎡二層、三層戶型圖

    而上疊每層都設置了一個大露台,僅露台的總面積就達到40㎡左右。


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    上疊120㎡四層、五層、頂層戶型圖


    今年賣得非常火的保利建工西郊錦廬是一個純粹的別墅社區,戶型面積約114㎡-125㎡,開間全朝南,戶型方正,布局較為緊湊,7.4米南向大面寬採光,主卧套房設計,主卧面寬也有4.3米。美中不足的是除了主卧,其他2個卧室尺度略顯不足,面寬都只有3.1m,進深也較小,收納空間也不足。

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    保利建工西郊錦廬戶型圖

    3、交通引入電梯後,入戶私密性儀式感增強

    疊墅之所以被詬病是偽別墅,很大部分原因是因為入戶私密性和儀式感做得不到位。或者雖然做到單獨入戶,但是交通面積過大,造成每戶的公攤面積增加。

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    但現在通過引入電梯,整體有了很大改善。一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶,形成全分離的入戶方式,私密性高;二是利用庭院、電梯以及公共庭院進行入戶,私密性次之;三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動線,私密性相對較差。

    比如金地天境疊加如願就做到了三疊各自獨立入戶,互不干擾。其中4層以上還做到了電梯入戶,這在市場上一般比較少見。如何做到呢?

    來看一下項目剖面圖:


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    金地天鏡三期如願疊墅剖面圖及入戶分析


    項目三疊有各自入戶的動線,下疊主要是通過朝南處花園入戶,中疊通過朝北向的抬高露台花園入戶,上疊則可以從一樓電梯入戶。這樣的設計分離了入戶動線,保證了住戶的私密性。

    而保利建工西郊錦廬與萬科雲間傳奇都是下疊從北向花園入戶,上疊則通過北向電梯入戶,電梯連接地下車庫,形成了半私密型的入戶動線。

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    ▲萬科雲間傳奇戶型

    3、通過地下室、花園、露台、閣樓的高贈送提升附加值

    從疊墅產品來看,入戶花園、南北露台、閣樓、地下空間等等都是經濟型疊墅提高附加值的有效手段。不過經濟型疊墅由於戶數相對多,所以難以做到戶戶「有天有地有庭院」,但開發商的創新力真的超越了明源君的想象。

    比如廣州萬科山景城,疊墅戶型建築為70-84㎡,實用面積高達150-190㎡。單套的建築面積不大,但贈送空間多啊,算起來75平方米可以做到4+1房,真的太逆天了。

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    ▲廣州萬科山景城戶型


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    ▲廣州萬科山景城戶型附贈空間


    不過說實話,產權面積75㎡,實得面積170㎡,客戶很難抗拒這樣的誘惑把。

    金地天境疊加每戶也都基本都有較大面積的贈送。️

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    圖片來源:丁祖昱評樓市

    4、庭院及地下空間打造

    經濟型疊墅由於首層花園面積有限,主要利用垂直空間,打造立體的戶外庭院。這方面做得比較好的是金地天境疊加,基本上戶戶都可以享有庭院。

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    圖片來源:丁祖昱評樓市

    其中,中疊通過入戶花園的抬高設計,住戶不但可以享受到花園入戶的體驗,還有南北向2個露台,同時也贈送地下室,這樣一來,原來最具劣勢的中疊戶型反而變得有很大吸引力了。

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    金地天鏡如願中疊入戶花園

    與此同時,受限於占地面積,經濟型疊墅一般是下疊送地下室,少量中上疊會送,面積也不會太大,在40~70平方米左右。

    比如萬科雲間傳奇下疊,面積134平方米,實際使用面積318平方米,下疊為一層二層帶地下室,做到了4房2廳3衛。其中,,地下空間挑高4.8米,可以隔成兩層使用。一層內老人房朝南設計,二層內主卧套房設計,帶獨立衣帽間和位於靠近,次卧自帶陽台。

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    ▲萬科雲間傳奇下疊

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    ▲金地天鏡疊加地下室 圖片來源:搜建築


    02


    改善型

    更重視功能及尺度感


    改善型疊墅介於經濟型與豪宅型之間,這類產品的客戶經濟實力比經濟型疊墅高很大,對價格敏感度降低,對空間的尺度感及舒適度要求更高。當然,相比有天有地有庭院,房間數夠用才是硬道理。與此同時,套房數量增加,每個功能空間的尺度變大,而總價也要控制在合理範圍之內。所以主力面積一般在150-200平方米左右,一線城市疊墅總價在1000-2000萬,二線城市總價在500萬~1000萬左右。

    1、實用性及舒適度兼而有之

    改善型疊墅產品隨着面積的增加,整個面寬尺度也有所升級,甚至有的產品做出了橫廳。比如龍湖·天宸原著疊拼別墅,建築面積約為141.8 ㎡,做到單層南向面寬尺度達10.4米。


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    瀋陽龍湖天宸原著疊墅客廳實景圖

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    北京翡翠公園上疊客廳


    除了客廳面寬增加外,套房的數量也增加了,比如一般做到4或4+1房。瀋陽龍湖天宸原著改造後最大使用面積可以達到244.14㎡,不但客餐廳空間很大,還做到4房2廳4衛。

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    ▲瀋陽龍湖天宸原著A5改造戶型圖

    與此同時,主卧套房配置更高,比如面寬更大、主衛5件套、步入式衣帽間等等。

    2、入戶動線分離:中下疊預留私家電梯位、上疊配置私家電梯

    一般經濟型疊墅在入戶方式上,上、下疊會有不同程度的交叉和干擾,而改善型疊墅會更注重入戶私密性。比如下疊南向花園入戶且室內預留私家電梯位置,上疊北向私家電梯廳入戶且配置私家電梯。

    比如鄭州東望疊墅產品則採用了上、下疊各自獨立入戶的方式,下疊側向入戶,上疊北向入戶,私家電梯、步梯直達三層。

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    ▲效果圖

    3、戶外庭院及地下空間打造

    對於改善型客戶而言,別墅的居住體驗是他們購買疊墅的重要要素之一。而別墅講究的就是有天有地有庭院的愜意生活,所以入戶花園、露台空間的打造上一定要有亮點才更能打動他們。

    比如首層花園面積相比經濟型疊墅更大,而且一般會通過綠植或圍牆隔斷,增加私密性。或者通過打造個性化的戶外庭院增強競爭力。


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    ▲瀋陽龍湖天宸原著花園實景圖

    東望疊墅的庭院有下沉式雙層庭院和一層庭院,南側庭院是下疊的,北側庭院是上疊的。庭院的開間約13.9米,進深約6-7米,最小的院子都達到約80㎡,最大的庭院約140㎡。


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    下疊一層的客廳、卧室與南側庭院直接連通,使室內、室外達到了更好的互動效果;而北側的庭院完全屬於上疊,在院子裡,可以直接進入自家專屬電梯。


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    而在地下空間方面,私家電梯、採光井、2層地下室是改善型疊墅的標配。地下室一層分隔分別贈送上下或中下疊,地下二層用來做車庫或私家電梯廳。

    東望疊墅的地下空間做得頗有特色,他們地下室從中間一分為二,一家一半的地下室,面積約50m²—80m²,上下疊做了很好的兼顧。同時,在朝向下疊庭院的一面牆上開了高窗,既滿足了上疊地下室的採光,又不影響下疊庭院的私密性。


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    而且上、下疊每家均有2個獨立停車位,泊完車可直接入戶,下疊可由負一層走步梯入戶,上疊可由電梯直接入戶,體驗感覺提升了幾個檔次。


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    03


    豪宅型

    大尺度、高配置、個性化定製


    豪宅型疊墅客戶與前面兩類有較大差別,豪宅的本質需求一個是精神層面的需求,比如炫耀、儀式感、心靈過度空間,還有私密。因此,豪宅型疊墅設計也要更強調尺度、私密性和儀式感。豪宅型疊墅主力面積250㎡/套以上,一線城市項目總價2000萬~3000萬/套。

    1、 尺度感舒適度:大花園、大面寬、全套房、中西廚

    豪宅型疊墅尺度感及舒適度大幅得到提升,大面寬短進深三開間為標配。大花園、全套房、大面寬以及中西廚配置這都是必不可少的。

    75㎡做5房,萬科+龍湖+金地的疊墅「秒殺排屋」!


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    泰禾昌平拾景園下疊邊戶,採取了四房全套房的設計,三間卧室南向採光,配合寬敞的窗戶,每個房間的舒適度指數都非常高。而且卧套房配置能級,卧房、衣帽間、主衛、書房一應俱全。

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    2、入戶方式:獨門獨院、私家電梯、雙車位

    豪宅型疊墅更注重別墅多重入戶體驗,獨門獨院,每戶都從北向花園入戶,而且不管是上疊還是下疊都配置了私家電梯。

    比如北京金茂府疊做到了獨門獨院疊,通過首層與地下車庫的雙入戶設計,將家人動線、訪客動線清晰化處理。

    3、精裝交付是大趨勢

    越來越多的經濟型疊墅選擇精裝交付,比如金地的小疊加精裝6千元/㎡,配置了健全的交付收納體系,更選配了全宅智能、中央空調、全屋地暖、凈水系統,萬科翡翠公園這麼大體量的低密度社區,也選擇了精裝交付。

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    ▲北京金茂逸墅


    拾景園的地下空間也是帶裝修交付,對地面、牆面和吊頂進行精裝修,但後期業主還需要動手進行較大幅度的二次精裝。

    相比經濟型及改善型疊墅的精裝交付,豪宅型疊墅則更強調個性定製。可以預見的是,未來開發商在疊墅的個性化定製精裝上有很大的挖掘潛力。

    4、深挖地下室及花園價值

    對於疊墅來說,室內空間的設計是基本功,能否形成突破還要看戶外庭院和地下空間,這兩個空間的打造很大程度決定着產品的品質。對於豪宅型疊墅客戶而言,需要的是真正的別墅居住體驗,這就包括高大上且功能性強的地下空間。

    豪宅型疊墅主要通過挑高、採光天井、下沉庭院將地下空間轉變成娛樂功能空間,一般設有2層,採光井和私家電梯是標配。

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    ▲北京金茂府下疊戶型6.85米挑空地下空間

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