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    銷量、價格、去化、二手房……看這些,南京樓市是真的慘!

    2016年距離我們遠麼?不遠,才兩年而已,但最近的樓市讓我想起了那個年份。

    那年的樓市特別火爆,有房企三盤齊開當天售完;年頭拍到年尾,熱門板塊的2萬+地塊成為了常態,那年南京的樓市和現在境遇幾乎相反。

    那年的新房價格、銷量都在暴漲

    今年的價格不漲,銷量也不好了


    從2015年年中到2016年的一年,南京新房漲了21%,月均漲幅為1.8%,比現在「連跌3個月,南京新房價格環比上月再降0.1%」的速度快多了,其中浦口憑藉高達43%的漲幅多的區域中的頭籌,都市圈也漲了15%。最溫柔的要數主城,僅僅漲了8%。

    火爆的不僅僅是價格,還有買房人的熱情。那年的很多時候,買房人用行動詮釋了什麼叫「越漲越買」。

    2016年全年,南京全市(含溧水高淳)新房成交144366套,不含溧水高淳新房成交126795套,什麼概念?調控最嚴的2017年,全年的新房成交量為62778套,相比2016年的12.7萬多套,大跌了52.28%。

    回頭再看,你都不太明白為啥有的樓盤當時那麼火?我查閱了一些現在被嫌棄的板塊,例如板橋,2016年加推的幾個盤,去化9成幾乎是常態,當天售完也沒什麼奇怪的。

    南京新房限價政策已經實施2年半了,加推樓盤中,除了首開新盤可以沖沖板塊價格(例如高新區,從御瀾府的25000元/㎡、到弘陽燕瀾七縉的27800元/㎡,距離剛限價時1、5萬/㎡的板塊價格,算得上飛升。),在售的幾乎都是原價加推(也有例外,江北的觀山悅在限價政策最嚴峻的時候加推漲了4000元/㎡)。

    現在,價格不漲買房人卻不願意買了,除了江北核心區、河西、南站等熱門板塊,能開盤售完的好像只有城東、江寧少量倒掛剛需盤了。

    剛開始降溫的是都市圈、或者六合、溧水,一些盤加推去化成色不足。隨着後來加推樓盤增多、價格同化嚴重,規劃優勢並不突出的板塊開始出現「去化不到1成」,「XX今天開盤,僅售10餘套」....

    冷了麼,當然冷了,就這些韭菜,同樣的價格誰先開盤誰來割,晚了就沒了。

    這些地身價都很高

    卻是「周期長、利潤最低、去化整體堪憂」的代表


    市場好,產品原料的生產就會增多。房子賣得好,開發商也都去搶地了。

    2016年,江北出讓的第一塊住宅用地中建G02就突破了2萬元/㎡,成為了當時的地王,接着拍出的保利G03、金隅G07也都上了2萬+。近日剛剛首開,去化不佳的國資江山薈算得上清流,樓面價不到1.5萬/㎡。


    銷量、價格、去化、二手房……看這些,南京樓市是真的慘!



    這些地在當時都是冒着熱氣的香餑餑,可惜,最後有的冷了,還有點發餿。

    當時或許想不到,這批地會成「開盤周期長、利潤最低、去化整體堪憂」的代表。

    我們整理了2016年出讓的59幅住宅用地,雖然過去幾個月老地首開的消息不斷,截止到目前,59幅地塊中開賣的項目僅有22個。比起以往「拿地3月首開,一年收官」的高周轉,開發周期長了不少。

    說到利潤最低,大量2萬+地塊、板塊地王憋了兩年倉皇上市,但受限價影響價格沒上去,最明顯的就是江浦,多個2萬+地塊近期上市,都在3萬/㎡的限價之下,有開發商感嘆:「能怎麼辦,虧着賣啊」。

    等不了了。除了已經加推的22個盤,10月還有多個樓盤有加推計劃,大量新盤上市,除了地價高這一特徵,盤的價格、產品區別不大,在買房人趨於冷靜的背景下,去化自然不樂觀,除了銀城江寧項目開盤當天去化9成,大部分都有點淒涼。

    低溫下房企的生存之道

    嚷着要活下去


    有人開玩笑說萬科雖然一邊強調要活下去,一邊卻逆風而行,是準備利用這個周期演繹王者歸來。大佬的姿態不能學,還是看看南京房企的現狀,他們難過嗎?

    臨近年底,加上業內風向,各家都在搶收,突擊亮相開盤的也有,老盤收官、密集加推。原本計劃留着的地,已經排上了日程。除了收割韭菜,資金回籠、保證現金流也是現在房企的重要任務。

    不甘心這麼賣了的也有,只是,只有一個項目的話,房企員工不好過,據悉,城南某盤今年首開無望,銷售人員已經開始陸續離職了。

    新房不好賣?

    二手房也有點堅持不住了!


    在去年中,南京新房加推罕見的時期,南京二手房成交量、成交價都相當可觀。但到了今年下半年,土拍降溫蔓延、新盤加推去化不良,業主也熬不住了,有後台粉絲在群里表示家裡房子一直沒有出手,還有的直接降了1000元/㎡。


    銷量、價格、去化、二手房……看這些,南京樓市是真的慘!



    據業內相關統計,南京二手房的掛牌價、成交價近期都是下降的趨勢,房源成交量也在下滑。

    對於這樣的市場行情,恐怕只有等待上車的剛需會感到些許安慰了。

    來源:南京樓市觀察

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