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    深圳樓市國慶探營:剛需觀望情緒濃厚,這個「銀十」有點冷

    作者:吳家明

    十一黃金周假期,各地景區不斷迎來客流高峰。然而這個長假期間,深圳樓市卻顯得有些平靜,樓市眾生相也各種各樣:贊者有之,嘆者有之。

    打出國慶優惠口號促銷

    記者統計發現,在8月份僅兩個住宅項目拿到預售證的情況下,9月末開發商開始表現出積極的推盤意願,月內近16個項目獲得預售證,特別是商務公寓市場的供應量大幅增加。但就在7月底,深圳升級了樓市調控,商務公寓成為重點調控對象,其中包括個人、企事業單位或社會組織等法人單位新購買的商務公寓,自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓。在國慶假期期間,商務公寓市場也似乎最先發生了」變化「。

    從9月中下旬開始,深圳新盤項目開盤加推、開放營銷中心和樣板房逐漸增多,但多數已經大不如往年的火熱。僅在羅湖區,國慶假期期間就有3個項目推出商務公寓產品。

    深圳樓市國慶探營:剛需觀望情緒濃厚,這個「銀十」有點冷

    記者在羅湖筍崗片區和寶安南路片區調查時發現,前來看房的市民並不多,營銷中心顯得有些冷清。銷售人員告訴記者,國慶前兩天已有數十套產品被認籌,但相較於推盤數量,這個比例並不算高。不過,由於有企業打包「整售」,所以整體銷售壓力不算太大。至於價格,記者在羅湖和福田區多個項目調查時發現,國慶期間並沒有特別的優惠,價格保持穩定狀態。

    深圳樓市國慶探營:剛需觀望情緒濃厚,這個「銀十」有點冷

    (羅湖筍崗在售商務公寓項目)

    不過,全國各地新房降價促銷的案例越來越多,深圳市場部分在售盤也採取低價走量的營銷策略,或者打出國慶優惠的口號促銷,似乎也折射出一些開發商為了回籠資金開始使出「招數」。在光明區,銷售人員向記者極力「推薦」一處商務公寓項目推出的國慶特惠單位,價格從此前的每平方米25000元降至21000元左右。記者在查閱資料時發現,該項目在去年推出的商務公寓產品價格在每平方米25000元至26000元左右。

    值得注意的是,就在國慶假期來臨前夕,深圳就有3個新盤開盤或加推,帶動整體成交量小幅上揚,其中備受關注的「網紅豪宅盤」華潤城三期555套住宅更是當天售完。價格相對高,位置相對好的項目反而獲得市場熱捧,對於這樣的現象,有分析人士表示,由於政府限價問題,現階段推出的「豪宅」產品一般價格相對低,吸引了大量改善型、投資性客戶搶購,剛需產品則因為市場觀望情緒濃厚缺客戶。

    其實,二手房成交占比是判斷一個城市有無投資價值的重要指標,能夠反映該城市房地產發展的成熟度,深圳就是二手房成交占主導的市場,而最新調控中關於新購房3年內禁止轉讓難免對深圳二手房市場帶來一定影響。「目前有些業主比較着急出手,有一定程度的降幅,特別是擁有多套房的業主拋售意願更加強烈。」記者在羅湖和福田區調查時,多位中介表示,「主動降價的二手房源增多,例如在銀湖的一套二手房業主報價直接從880萬元降到了800萬元,不過整體價格還是保持穩定。」有購房者表示,深圳新的調控政策對住宅和公寓實行了不同年限的限售,加上新房並不能立即交房,諸多不確定因素增加,這些都是要考慮的因素。

    此番「涼意」來之不易

    那麼,深圳樓市今年的「金九銀十」成色到底如何?據深圳房地產信息網公布的數據,9月份深圳全市一手房成交套數僅2248套,去化面積22.03萬平方米,與曾創下全年新房成交量新高的8月份相比,該兩項數據的跌幅均已接近四成。9月份深圳二手房不僅成交套數環比減少37%,價格也出現今年的首次連續下跌,繼8月份二手房價格微降0.14%之後,9月份的價格繼續下跌0.16%。而記者統計深圳房地產信息系統的數據顯示,10月1日至6日深圳一手新房住宅成交量分別為50、28、28、25、34和26套。

    深圳樓市國慶探營:剛需觀望情緒濃厚,這個「銀十」有點冷

    國慶假期期間深圳新房住宅成交情況

    美聯物業全國研究中心總監何倩茹則認為,新的樓市調控措施其實對投資客的影響比較大,一般的剛需購房者影響較小。從目前的情況判斷,如果開發商開盤速度加快,價格合理,或推出一些相應的促銷手法,有望能使一手住宅維持在一個比較好的銷售水平,但預計二手房的交易短時間難以恢復。深圳市場不缺購買力,缺的是交易氣氛。

    今年上半年,一些熱點城市再現「搶房潮」,對此前樓市調控效果造成嚴重威脅。而誘發「搶房潮」的則是各種房地產亂象。為了摁住房價上漲的衝動,樓市調控持續加碼,調控方式則從限購、限售、限價等限制性措施,發展為多部門聯合主動出手,集中精準打擊投機炒房鏈條的各個主要環節。所以,在眾多置業者眼中,房地產市場的此番「涼意」來之不易。

    就在10月7日,中國人民銀行決定從2018年10月15日起,下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點,當日到期的中期借貸便利(MLF)不再續做。除去此部分,降准還可再釋放增量資金約7500億元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,每一次降准其實對樓市都會有較為積極的反應,近期房企拿地的積極性有所減弱,尤其是流拍土地數量增加,所以降准其實也是為了更好地降低貸款成本,對於部分中大型開發商獲取商業銀行信貸是有較為積極的作用。此外,降准以後或多或少會刺激銀行對於個人按揭貸款發放力度的增加,也利好房地產領域的供給側結構性改革的發展。

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