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    房子沒了,還損失200萬!房產抵押貸是蜜糖還是砒霜?

    來源:好房上海。作者 | 經緯

    眼下,樓市如同秋老虎般持續發威。很多想投資房產的人四處找錢買房,有人賣了房子買新房,還有人打起了銀行「房抵貸」的主意,想藉此籌集資金入樓市。W先生就是其中一位。可惜人算不如天算,沒想到一着不慎,掉入了「房抵貸」的陷阱,不僅房子沒了,還損失了200萬...

    在上海奮鬥了十多年的W先生,完全符合「中產階級」的標配:有車有房,有自己的公司。家裡妻子賢惠,兒子可愛,手頭上還有些小積蓄,日子過得相當滋潤。這兩年生意不好做,為了不讓自己辛苦的資產縮水,也為了給妻兒一個更好的居住環境,W先生決定再買一套房。在他看來,買上海的房子,不說增值空間多大,至少保值肯定是沒問題的。經過某中介介紹,他最終選擇了虹橋路地段一套高檔別墅,總價2000多萬。W先生對這套別墅相當滿意,但是,按照上海二套房的購房標準,他需要付70%的首付款,也就是將近1500萬。這時他開始犯愁了:1500萬可不是個小數目啊,錢不夠怎麼辦?

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    有人建議他先賣掉現在的房子,這樣就能減輕首付的壓力,W先生思來想去覺得不行,難道就沒有辦法在不賣掉現有房子的情況下順利買下二套房?有!辦法當然有!有人告訴他,可以通過銀行辦理「房抵貸」。 買房錢不夠,房抵貸來湊房抵貸能貸出1500萬?會不會有什麼風險?你是不是也跟W先生一樣困惑,經緯先跟大家解釋一下:

    什麼是「房抵貸」?

    所謂的房抵貸,也就是我們俗稱的「房屋抵押貸款」,是指借款人以自然人名下的房產(住房、商住兩用房)作抵押,向銀行申請一次性或循環使用的消費或經營用途的貸款。換句話說,假如你有一套房,就可以用這套房去跟銀行抵押貸款,用來投資或買其他東西,這是我們生活中較為常見的一種貸款方式。

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    房抵貸在很早以前市面上就有了,而且很多銀行都有開展這項業務,比如:農行、建行、寧波、中信、平安、華夏等均推出過「房抵貸」相關產品,不過在產品屬性和限制上存在差異。比如:建行、工行等一些銀行只接受已經還清按揭貸款的房產,而招行、平安銀行等則是可以接受「二次抵押」的。換句話說,只要我名下有房,不管貸款有沒有結清,我都可以進行抵押貸款。這裡的核心思路在於:盤活已有固定資產,投入未來看漲的資產。據經緯了解,目前市場上的房抵貸額度大部分在300萬元以內,但也不乏一些較激進的中小銀行貸款額度高達2000萬元,甚至某銀行業務員說:我們的房抵貸業務沒有上限!

    下圖是經緯以上海為例,整理的部分「房抵貸」產品表格:

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    舉個例子:像W先生這樣,現在房子的貸款已經還清的,按照上表,可以選擇貸款額度最高(7成),貸款利息最低(4.9%-5.88%)的寧波銀行。當然,它的貸款周期較短,只有5年;如果不想短期還款壓力太大,也可以考慮貸款期限20年,貸款額度5成的招商銀行。假如你的房貸還沒有結清,可以考慮選擇江蘇銀行或招商銀行。

    貸款被撤回,認購金全賠前面我們說來了,只要房本上有你的名字,就可以把這套房當作抵押物向銀行申請貸款。W先生聽朋友的話之後,決定向銀行問個明白。銀行告訴他,「房抵貸」如果用於公司經營,是可以貸出1500萬的。但是,按照規定,貸出來的錢只可以用於消費或投資,絕不能用於買房!W先生一聽,不由感慨:竟然還有這種產品!當下他便決定用自己名下的公司申請試試。沒想到大概一個禮拜左右,就收到通知,銀行同意了他的申請,1500萬已經打到了他的公司賬上。他記得當時銀行提醒過,這筆錢不能用來買房,於是就留了個心眼,先將這筆錢轉到兒子的銀行賬戶上,然後再轉到自己賬戶,最後以200萬作為定金,與開發商簽訂了認購合同。

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    但是,萬萬沒想到,沒幾天後,銀行工作人員又給他打來電話,說他這筆1500萬的房抵貸違規,將全部被撤回。煮熟的鴨子竟然飛了!W先生感覺萬念俱灰···但是認購書已經簽了,按規定,定金是沒辦法退的。幾天的功夫,不僅二套房沒了,還生生損失了200萬···可是,還好只是200萬定金,如果自己腦門一熱,把1500萬全部給了開發商,那現在估計全家老小都要跟着他一起喝西北風了···

    房抵貸進樓市存隱患

    雖然明文規定了房抵貸只能用於消費不能用於購房,但實際情況是,很多銀行在貸後監管方面並非統一標準化的非常嚴格,可能稍有疏漏,就讓市場上某些投資客抓住了機會,抵押第一套房,用貸出來的錢去再交第二套房首付,將房抵貸引入樓市,更甚者循環往復不斷加高槓桿,這在無形中加大了金融風險,也為市場經濟的穩定埋下來了隱患。

    首先,從銀行層面來說:房抵貸完全依靠房地產的價值,買房人都是「買漲不買跌」的,假如銀行沒有做好貸後監管,讓這部分資金再流向樓市,一套市值500萬的房,就能給出300萬的抵押貸款。在如此高槓桿下,一旦未來房價下跌,借款人沒錢還貸了,銀行的不良貸款就會猛增;一旦市場無人接盤,銀行就算收回房子也無法轉手,也就形成了實質性的壞賬。但是,據經緯了解:目前銀行都普遍認為,房抵貸跟按揭貸的風險是一致的。

    個人按揭屬於銀行的優質資產,不良率很低,房抵貸利率又比按揭高,更受銀行青睞。再說,房抵貸的貸款額度只相當於抵押房產市價的5-6成,也就是說,只有房價跌到30%-40%的時候,銀行才會有壞賬的風險。對於上海這樣的城市來說,這種風險存在的可能性幾乎為零。

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    當然,風險如果不在銀行,那一定在抵押借款人身上。對於借款人來說:雖然現實中,像W先生那樣,被銀行收回貸款的情況比較少,但萬一真的被銀行查到房抵貸的資金用於購房,那麼款項必然會被收回,同時,還要承擔失去房子的風險。再者,即使你僥倖逃出了銀行的貸後監管,風險也依然存在。因為房抵貸的本質屬於自加槓桿,核心思路與配資炒股無異,槓桿越大,風險就越高。如果未來房價下跌,你的房產市值也會大幅縮水。再次提醒,千萬不能用房抵貸的錢用於炒房、炒股等一切風險投資行為。

    是砒霜,還是蜜糖?

    我們經常說,任何事物都具有兩面性。金融產品也是。是蜜糖還是砒霜,完全取決於自己。雖然,房抵貸一旦進入樓市和股市會存在高風險,但是,用對地方也可能產生不一樣的化學作用。比如你目前正處於創業階段,急需一筆資金應急,再比如你現在需要一筆很大的金額看病救命,假如真的別無他選,房抵貸這種方式還是可以考慮的。畢竟貸款方是銀行,流程快,給的額度也高,而且利率也是按照基準貸款利率上浮的,相比民間借貸還是安全不少。經緯建議,如果考慮使用房抵貸,之前最好了解清楚家庭的財務狀況和每月的還款能力是否在能承受的範圍內,比例控制在30%以內,避免給自己和家庭造成過重負擔。另外,可以多了解不同銀行的貸款利率,選擇最合適自己的最優方案。

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