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    日本買賣房產總結出來的10條經驗,中國同樣適用!

    朋友今年年初在日本買了兩套房。

    日本買賣房產總結出來的10條經驗,中國同樣適用!

    問到原因:

    「這點錢,在北京買不起房啊。」

    一買就是兩套,是因為必須總房價在3000萬日元以上才可以申請貸款。(多套的總價滿足貸款門檻就可以申請)

    從萌生買房的念頭到實際收到租金,全程都是中介在幫忙跟進。

    選房、換匯、付款、開戶、過戶……國內和日本的房產中介全程服務,只有在辦理貸款的時候需要戶主親自去日本一趟,小葵去的是東京的中國銀行日本分行,貸款額度是總房價的50%,貸款利率2.6%。

    有了中國銀行日本分行的賬戶,之後每個月收到的租金超過房貸月供,銀行自動進賬扣款,非常省心。

    小葵的兩套小公寓都在大阪心齋橋附近,本身就帶租約,過戶就可以直接收租。

    請注意,直到現在小葵都沒有到實地看過自己的房子。

    日本買賣房產總結出來的10條經驗,中國同樣適用!

    大阪心齋橋,交通便利,遊客如雲,長租短租都是很搶手的地段

    對於小葵這個案例來講,把幾乎所有的積蓄押到日本的房子上肯定不是最佳選擇,但我也能理解她的這個決定。

    買房子,很多時候不能完全當做投資。

    今年以來,小葵日本代購的生意收入已經超過兩倍工資了。

    後來,小葵辭職全職開始做生意,不僅自己常去日本,而且日本那邊也有朋友在照應,生活和工作都和日本這個國家有千絲萬縷的聯繫。

    對她來說,在日本擁有自己的房子,就可以了解到更多日本房產的運作方式,說不定可以從裡面找到新的賺錢機會。

    這兩個公寓,是小葵選擇的生活方式。

    遠子則是國內第一批日本房產銷售的從業者。

    她在一家日本房產中介公司上班,目前一半時間在日本,一半時間在上海,正在為日本永久身份做計劃。

    這幾年她經手了幾千套的房子,客戶包括小葵這樣幾十萬入門的年輕投資者,到投資幾百萬一戶建的大老闆,還有在日本成片買地的企業家。

    上周遠子來北京我們見了一面,我就趁機請教了一些大家會感興趣的問題。

    比如說,去日本投資的買主大部分年齡在30~50歲之間,大部分人還是純粹為了投資而買房,表達出自住或者移民傾向的客戶非常少。

    整個市場的成交周期非常短,如果是租售比高的小戶型,一般1~3周就可以成交了。

    投資回報率一般在5~6%,如果在市郊地區買到總價低的房子,回報率會偏高一點,但出租空置率的風險也會加大。

    我也跟遠子諮詢了房子賣出的情況。

    日本置業投資在國內興起的時間還不長,絕大部分的中國買家手上持有的日本房子還不到五年,這時候賣房的話,一買一賣的手續費會吃掉這幾年收到的房租和房價漲幅,所以目前很少人會賣。

    但目前很多買家喜歡的、租售比較高的小公寓,基本都是80年代左右的房子,如果等貸款還清,房齡會高達50年,到時候再出手就比較難了。

    如果將來想要把房子再賣掉,買永久產權的一戶建可能會穩妥,畢竟土地一直在,房子舊了還可以推翻重建。(當然一戶建的總價也會貴一些)

    另外值得一提的是,遠子告訴我說日本的房產中介服務非常好,不僅提供買賣、貸款、出租等等全套服務,而且行業管理非常規範,這幾年來沒有聽到過任何一件赴日買房的買家被騙錢的案例。

    日本買賣房產總結出來的10條經驗,中國同樣適用!

    遠子在日本落腳的城市也是大阪,還跟我們講了很多移民日本的好處,有興趣的回頭專門分享給大家。PS. 我們已經約了小葵今年去大阪找她看房了~

    最後我做個總結,給大家做參考。

    優勢:

    ①投資門檻低。小戶型多,70萬人民幣就可以實現海外置業了。

    ②貸款利率極低。年化3%以下,可以貸款到房價的50%。

    ③房價穩健,租售比高。房價下跌的可能性較小,保值足夠了;而且大多數房子20年以內都可以完全收回成本,之後的房子就完全是你的了。

    ④中介服務安全完善。後續房子相關的手續和操作會比較有保障。

    ⑤完全託管的情況下可以實現年化收益6%左右。對風險偏好較低的人群來說也是一種選擇。

    劣勢:

    ①房子是流動性最差的資產之一。最近的確好的投資渠道變少,但等過了兩三年,經濟環境轉好,這筆資金就很難轉移到投資回報更高的項目上去。

    ②再次出手的成功率尚未被市場驗證。短期內出手不划算,持有長期出手難度高。

    ③投資回報率的吸引力有限。如果只追求6%的年化收益,完全可以選擇中長期國債或非常頭部的P2P網貸,流動性更好。

    ④投資通道成本高。不僅有日本房子的管理費,而且還要支付中介費、換匯費、委託出租的管理費等等。

    ⑤任何海外投資都有政治風險,切記。

    總的來看,我覺得日本置業更適合追求資產保值、全球資產配置的朋友。

    或者經常赴日、在日本有生意往來,能親自照料房子,也能提高收益率。

    再或者,像小葵這樣有日本情節的小夥伴,或者像遠子這樣準備移居日本的小夥伴,日本買房就不僅僅是對投資的選擇,更多是對生活的選擇。

    每一種投資方式都不會有100%的好或者不好,只有適不適合。

    有什麼想說的、想問的,留言繼續聊吧~

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