首頁 / 房產 / 正文

    榮盛轉型:20年後康旅取代地產

    榮盛轉型:20年後康旅取代地產

    (圖片來源:全景視覺)

    經濟觀察報 記者 田國寶 「我們計劃利用房地產接下來20年時間,把康旅板塊做起來,可以取代開發成為公司主業。」榮盛康旅投資有限公司副總裁劉宏表示。

    隨着房地產調控不斷深入,一些房地產開發企業開始醞釀轉型或拓展新興業務,碧桂園進軍現代農業,恆大投資新能源汽車,融創利用收購萬達的13個文旅項目拓展文化旅遊業務,華夏幸福也將業務觸角伸向高科技領域。

    作為中國眾多房地產開發商中的一員,從2009年前後,榮盛發展開始醞釀進軍康旅項目,10年後的今天,榮盛宣布將康旅作為未來可以取代房地產業務的新產業進行培育。

    劉宏對經濟觀察報表示,榮盛判斷,房地產未來一段時間內還有發展空間,但從長遠來看,越往後發展越艱難,在未來20年時間,榮盛計劃通過房地產反哺方式,逐步培育、壯大康旅產業板塊。

    經濟觀察報記者發現,在榮盛轉型康旅產業過程中,類貨幣的「盛行權」在其中扮演着重要的角色,這是榮盛在旅遊地產領域的一種商業模型探索。在榮盛的願景中,「盛行權」將榮盛發展當前房地產板塊與未來康旅板塊有機結合起來,相互促進發展。

    10%盛行權

    據劉宏描述,榮盛康旅原始商業模式是換住,但是由於不同物業之間差別造成換住障礙,「你買的是別墅,他買的是公寓,你們相互之間就沒法換住,所以我們推出『盛行權』,每個『盛行權』相當於人民幣1元。」

    具體實施辦法是,購房者購買榮盛康旅旗下物業,同時把物業委託給榮盛進行管理,在委託期限內,購房者可以獲得每年購房款10%的「盛行權」,購房者可以在榮盛發展旗下盛行天下APP上進行類似換住消費。

    榮盛康旅是榮盛發展旗下拓展轉型業務的主要平台,其中榮盛發展持股85%,榮盛康旅管理層共同持股的河北中鴻凱盛投資股份有限公司持有15%股權,目前榮盛康旅旗下有33個康旅地產項目。

    假如購房者以100萬元總價購買榮盛康旅一套住宅,並將這套住宅委託給榮盛康旅旗下酒店管理,業主每年可以獲得價值相當於10萬元的「盛行權」,劉宏介紹,每年的「盛行權」為購房款的6%-10%之間,總價相對較高的別墅獲得盛行權的比例相對較低。

    確定委託管理後,榮盛康旅將相應「盛行權」打到購房者在盛行天下的賬戶中,購房者可以在該APP中用「盛行權」預定和支付榮盛康旅旗下全國各地的委託管理物業以及酒店。不過,利用「盛行權」居住酒店或者換住項目,還需要額外支付15%現金管理費。

    購房款10%的「盛行權」,可以由業主自行支配。據劉宏介紹,發放「盛行權」主要為鼓勵購房者旅遊度假,15%的管理費主要為酒店項目基礎管理服務費用。

    連接新舊業務

    「盛行權」前身為「榮盛幣」,但「榮盛幣」的使用範圍更廣泛,除了可以支付榮盛旗下酒店、餐飲、娛樂等費用外,還可以支付盛行天下APP上其他海內外旅遊度假費用。

    據劉宏介紹,無論是「榮盛幣」,還是「盛行權」,初衷是為了帶動榮盛康旅發展,但是由於「榮盛幣」使用範圍較廣,導致一部分業主並沒有用來居住,而是用來兌換商品,這與「榮盛幣」推出的初衷相悖。

    但是,由於一部分購房者獲取和使用「榮盛幣」還在履約期內,所以榮盛康旅又推出「盛行權」。「榮盛幣」獲取為購房款0.3%,購買總價100萬元物業只能獲得3000元「榮盛幣」,如果是「盛行權」的話,則是10萬元。

    根據榮盛康旅的商業模型,如果按照購房款總價10%獲得「盛行權」,購房者將物業委託給榮盛康旅10年,可以通過「盛行權」收回購房成本,同時還可以享受物業增值帶來的收益。

    雖然旅遊地產有相應的資源稟賦,但由於遠離城市中心,缺乏商業、教育、醫療等公共配套,對於多數購房者來說,升值空間不大,而且實際使用效率不高,這也是旅遊地產普遍面臨去化難的主要原因。

    榮盛康旅希望通過「盛行權」為購房者提供一定的增值服務。劉宏介紹,實際使用中,購房者自己一年內很難用完「盛行權」。「盛行權」或「榮盛幣」的推出,理論上支持了榮盛康旅旗下物業銷售,增強了物業產品競爭力。不過由於榮盛康旅項目多數處於開發期或銷售初期,目前並沒有準確的數據證明「盛行權」對物業銷售帶來的作用。

    另一方面,「盛行權」會對榮盛酒店利潤形成吞噬,據榮盛康旅一位銷售負責人介紹,尤其是國慶或者春節長假等旅遊旺季,一些熱點旅遊區域的酒店住客中,使用「盛行權」的住客占有相當比例。

    旅遊地產季節性較強,旺季一房難求,淡季空置率較高,盛行權雖然讓酒店和換住項目旺季時減少了實際收入,但也有望在淡季時增加入住率。

    據榮盛康旅黃山公司副總經理鄒蓋介紹,目前榮盛康旅項目普遍處於投入期,多數項目還沒有盈利,榮盛康旅項目開發周期較長,隨着銷售物業不斷入市和康旅板塊不斷壯大,項目逐步會進入盈利期。

    20年轉型時間

    榮盛康旅成立於2015年,是榮盛發展旗下與城市地產並行的新興業務板塊,同時也是榮盛轉型的主要方向。據劉宏介紹,榮盛計劃利用20年時間,逐步將康旅板塊培育起來,替代房地產業務成為榮盛發展主業。

    在康旅公司成立之前,榮盛發展業務有城市地產、產業地產和文旅地產業務,2015年,隨着轉型方向確定,榮盛發展在原有地產業務中部分旅遊地產項目基礎上成立獨立的康旅投資公司,成為與房地產和金融並行的主要業務。

    在旅遊度假領域,國內已經興起分時度假、返租等模式,但由於市場不成熟,逐步衰落,隨後,以途家為代表的第三方經營模式開始興起,榮盛康旅模式是建立在其他模式基礎之上,但與其他模式又有所區別。

    榮盛康旅項目中,除了一個收購獲取的項目外,其他項目全部為榮盛康旅投資100%持股項目,每個項目起步面積為1000畝,開發周期普遍在10年甚至20年,劉宏介紹,榮盛康旅原則上不拿1000畝以下的項目。

    榮盛康旅每一個項目,第一期通常開發自持的酒店,即榮盛自有的阿爾卡迪亞酒店,酒店開業後,二期項目開發公寓和別墅。這樣做的好處是讓購房者可以體驗酒店服務,有利於物業銷售;弊端是前期投入較大。

    先建配套,再建項目,在項目開始銷售的時候,有關健康、醫療、養生、旅遊等配套設施多數已經建成並投入運營。根據榮盛康旅設想,任何一個項目銷售完成後,榮盛康旅會繼續經營酒店、醫療健康、文化、休閒等自持設施及業主換住物業等,隨着項目逐步積累,這些配套逐步培育起來,成為未來榮盛發展主要業務。

    據劉宏介紹,「盛行權」模式也減少了榮盛發展新業務的成本,根據榮盛測算,酒店項目自建成本為每間70萬元,3萬間酒店投入成本需要200多億元,而通過委託經營業主物業,不僅降低業主物業空置率,同時也降低自己投入成本。

    另外,利用「盛行權」消費的酒店客人,還伴隨着餐飲、購物等相關消費,這些收入也一定程度彌補了酒店收入減少。劉宏介紹,目前榮盛酒店收入中,住宿費占比為60%以上。

    截至目前,榮盛康旅旗下有33個康旅度假區項目,13家五星級酒店,7家普通酒店及15家特色民俗公寓,共有1.3萬間房間。劉宏表示,目前酒店規模還無法實現「盛行天下」目標,房間數量還需要增加一倍,達到3萬間左右。

    根據榮盛的規劃,康旅板塊培育期為20年,主要分為三個階段:第一個階段在全國各地開發項目,並將各個項目相應資源整合起來;第二階段為資源共享,在板塊運營成熟後,通過整合內外部資源共享進一步豐富項目服務;第三階段為社區運營,構建一個以榮盛康旅項目為中心的多級服務體系。

    目前,榮盛康旅處於第一階段的起步期,未來五年內主要進行多點布局,增加榮盛康旅度假項目及酒店數量。

    相關推薦