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    摸清燕郊房價下跌的邏輯,才能看清環京區域的投資價值


    摸清燕郊房價下跌的邏輯,才能看清環京區域的投資價值


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    「擁堵的道路交通,發達的公交系統,高樓林立的住宅小區……」眼前的景象似乎讓人們已經忘卻了:燕郊只是三河轄區的一個鎮。

    打開三河市的政府官網,你可以看到上面對燕郊鎮這樣的描述:

    全鎮形成以電子信息、新能源、新材料、生物製藥、裝備製造、綠色食品為主的高新技術產業區,以休閒旅遊、健康醫療、現代物流、文化創意為主的現代服務業。擁有高新技術和先進制造企業182家,規模以上民營企業17家。

    有意思的是,官網上並沒有提及當地的「房地產」產業。然而當你真正置身燕郊街頭,你便會發現數不清的房地產廣告,隨處可見的售樓中心以及各類地產中介門店。這裡與北京接壤,曾經低廉的房價,吸引來全國各地的炒房客投資。

    燕郊,這座僅有幾萬本地居民居住的小鎮,因為搭上「房地產」這艘快艇,也開始聞名全國。

    2016年,北京副中心選定通州,地鐵平谷線進燕郊的消息傳遍大街小巷。這一年也成為燕郊房價有史以來最強的爆發年,房價翻倍,一些樓盤一夜之間漲幅就能達到5000,傳聞距離地鐵站最近的首爾甜城,更是直接漲到4萬。

    實際上作為環京各區縣的領頭羊,燕郊的樓市發展曲線,也代表了整個環京區域的房價走勢。

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    不過這樣火爆的行情也僅持續了一年左右,毗鄰北京這樣對房價如此敏感的城市,又怎能對環京火爆的樓市坐視不理呢?

    2017年6月2日,《廊坊市人民政府辦公室關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》對外發布,燕郊在內的的北三縣,全部納入調控範圍。

    《意見》中規定,非本地戶籍居民購房,需要提供3年社保,並且社保不能補繳。

    要知道,環京地區的最高行政級別只是縣級市,這樣不能彼此跨縣,跨區限購的城市,全國也獨此一家。

    嚴格的限購政策起到了立竿見影的效果。這樣鎖住流動性的做法,最直接的影響就是成交量的下跌。進入2018年下半年以來,環京樓市依然沒有絲毫起色。

    摸清燕郊房價下跌的邏輯,才能看清環京區域的投資價值

    圖為廊坊環京區域10月房屋均價地圖

    這樣的情景,最坐不住的就要屬各位房產中介和某些不良自媒體。前段時間,「國務院規定半年內必須放開樓市全部限購」的謠言在網絡上瘋傳。一些不明真相的投機客也開始摩拳擦掌,試圖重新開始布局。

    然而,僅僅過去兩天,人民網就緊急闢謠,「房地產全面取消限購」的消息不屬實。隨後,住建部和新華社也接連發文表態,「決不允許房地產調控半途而廢,前功盡棄。」

    而之前散布謠言的那個小編也在全網做出公開道歉。官方媒體一再堅決表態,環京樓市不會出現大起大落。

    摸清燕郊房價下跌的邏輯,才能看清環京區域的投資價值


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    表面上看,環京地區的房價在下降,如今已經無人問津。就有很多人開始和溫州,鄂爾多斯的樓市做比較。甚至認為環京地區現在毫無投資價值。

    這種觀點大錯特錯!

    理由就是,環京地區樓市有一個顯著特點,就是政策風險遠大於市場風險。

    毗鄰北京,環京樓市的剛需更多來自北京,所以這個地區不缺剛需。而環京地區房價下降的最直接原因就是,嚴格的限購政策。

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    特殊的地理位置,毫無疑問賦予環京各地更重要的戰略地位。

    如果說現在能制約北京發展的幾個方面,最直接的就應該是北京的人口太擁擠。

    2017年,北京新的總體規劃確定,到2020年,人數控制在2300萬以內。這也就意味着,未來兩年,將會有將近200萬城區人口疏解。

    除此之外,9月末,北京市發改委發布了2018版的《北京市新增產業的禁限和限制目錄》,其中明確規定,北京東、西城區禁止新建住宅,四環以內禁止新建酒店、寫字樓。

    《目錄》的公布,為北京以後的發展進行了劃定,毫無疑問,以後一些勞動力密集型的產業,將不太容易在北京立足,不過這些卻是環京地區的發展的機遇。

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    在房價持續上漲的年代,房地產越來越偏離居住屬性,成為投資客優質的「理財產品」。不少企業甚至脫離了原有的實業轉向地產,有泛地產化的趨勢,這也使得大量的熱錢進入房地產行業。

    摸清燕郊房價下跌的邏輯,才能看清環京區域的投資價值

    以燕郊為例,2017年,燕郊成為河北省第四個國家級高新區。不過八大重點項目只有百世金谷產業園落地,而原定的其他產業園大多淪為房地產。

    首爾園成為首爾甜城。

    航天現代服務發展區變成天洋城四代。

    港中旅溫泉度假區成為港中旅海泉城。

    ……

    最近上海財經大學國際工商管理學院、南京財經大學國際經貿學院教授許祥雲在2018年8期的《財政研究》中提到,研究發現,中國城市房價上漲速度對當地工業產出的增速的影響顯著為負。

    這說明,房價上漲對當地工業產出增長造成了一定程度的限制,房價上漲的抑制效應大於促進效應,但這種影響具有狀態依賴性特徵。

    也就是說,房價上漲對初始經濟發展水平較低城市的工業產出抑制作用更加明顯,在房價持續上漲時,房價增速上升對工業產出增速的影響較為顯著。而非持續上漲時期,影響並不顯著。說明城市房價上漲對工業產出的抑制效應與城市發展水平和房價變動趨勢是相關的。

    而房價的持續上漲不僅推高了工商企業的房產資源成本,擠壓了工商企業的利潤,更是削弱了居民的消費能力,降低了城市競爭力。

    所以,穩定房地產價格對於促進工業及實體經濟的健康穩定發展是十分必要的。這也正好解釋了,為什麼環京地區的樓市調控政策如此嚴格。

    環京區域這一段時間房價持續下跌,一些本土房地產企業已經開始着手準備轉型了。比如位列燕郊「本土四大開發商」的福成和匯福,已經開始重拾老本行牛肉和糧油生意。而這也是當初在環京區域設置如此嚴格調控政策的初衷。

    而當環京區域真正迎來產業集聚,當燕郊真正形成政府官網介紹的那樣的優質產業集群,這才是環京周邊地區真正騰飛的時刻。

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